Veel gestelde vragen

1. Wanneer ben ik in onderhandeling? U bent in onderhandeling als de verkoper reageert op uw bod, dus als de verkoper een tegenbod doet. Ook kan de verkopend makelaar uitdrukkelijk aangeven dat hij met u in onderhandeling is. U bent niet in onderhandeling wanneer de verkopend makelaar zegt dat het bod besproken zal worden.
 
2. Moet de makelaar met mij als eerste in onderhandeling als ik de eerste ben die een afspraak maakt voor een bezichtiging? Of als ik als eerste een bod uitbreng? Nee, dit hoeft niet. De verkoper bepaalt samen met de verkopende makelaar met wie hij in onderhandeling gaat. Vraag als koper de verkopende makelaar van te voren naar de verkoopprocedure die gehanteerd wordt om teleurstelling te voorkomen.
 
3. Mag een makelaar doorgaan met bezichtigen als er al over een bod onderhandeld wordt? Dat mag. Een onderhandeling hoeft nog niet tot een verkoop te leiden. Bovendien zal de verkoper waarschijnlijk graag willen weten of er meer belangstelling is. De makelaar mag meerdere biedingen aannemen en zal dit duidelijk aan alle partijen melden. De makelaar doet geen uitspraken over de hoogte van de biedingen. Dit zou overbieden kunnen uitlokken.
 
4. Word ik koper als ik de vraagprijs bied? Nee, de verkoper is niet verplicht de woning aan u te verkopen. De Hoge Raad heeft bepaald dat de vraagprijs gezien moet worden als uitnodiging tot het doen van een bod. Ook als u de vraagprijs biedt, kan de verkoper beslissen of het bod wel of niet aanvaard wordt.
 
5. Kan verkoper de vraagprijs van een woning tijdens de onderhandeling veranderen? Ja, de verkoper kan besluiten de vraagprijs te verhogen of te verlagen. Daarnaast kun je als potentiële koper ook tijdens de onderhandelingen het bod verlagen. Zodra de verkopende partij een tegenbod doet, vervalt het eerdere bod.
 
6. Mag een NVM-makelaar tijdens de onderhandeling het systeem van verkoop wijzigen? Ja, dat mag. Soms zijn er zo veel belangstellenden die de vraagprijs bieden of benaderen, dat het moeilijk te bepalen is wie de beste koper is. Op dat moment kan de verkoper – op advies van zijn makelaar – besluiten de biedingsprocedure te wijzigen in bijvoorbeeld een inschrijvingsprocedure. In deze procedure krijgen alle bieders een gelijke kans om een eindbod uit te brengen. De makelaar dient uiteraard eerst eventueel eerder gedane toezeggingen of afspraken na te komen, voordat de procedure veranderd wordt.
 
7. Wanneer komt de koop tot stand? Als verkoper en koper het eens zijn over de belangrijkste zaken -onder andere prijs, leveringsdatum, ontbindende voorwaarden en eventuele afspraken over roerende zaken -, dan legt de verkopende NVM-makelaar de afspraken vast in de koopovereenkomst. Pas als beide partijen de koopovereenkomst hebben ondertekend, komt de koop tot stand. Ontbindende voorwaarden zijn een belangrijk aandachtspunt. Als je deze opgenomen wilt hebben in de koopovereenkomst, dan moet je dit meenemen in de onderhandelingen. Als koper krijg je niet automatisch een ontbindende voorwaarde. Koper en verkoper moeten het eens zijn over aanvullende afspraken en ontbindende voorwaarden voordat de koopovereenkomst wordt opgemaakt. Voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn:
- Financieringsvoorbehoud (eventueel met NHG)
- NVM No-Risk clausule / 48 uurs clausule.
De koop komt pas tot stand op het moment dat de koopovereenkomst door beide partijen is ondertekend. Dit vloeit voort uit de Wet Koop onroerende zaak en heet het schriftelijkheidsvereiste. Een mondelinge of per e-mail bevestigde afspraak is dus niet voldoende. Zodra de verkoper en de koper de koopovereenkomst hebben ondertekend en de koper een afschrift van de overeenkomst heeft ontvangen, treedt voor de particuliere koper de wettelijke bedenktijd van drie dagen in werking. Binnen deze tijd kun je als koper alsnog, zonder opgaaf van redenen, afzien van de koop. Na deze tijd is de koop definitief rond, tenzij de ontbindende voorwaarden van toepassing zijn.
 
8. Wat houdt de drie dagen bedenktijd voor de koper precies in? De wettelijk vastgestelde drie dagen bedenktijd houdt in dat je als koper zonder opgaaf van redenen de koop kunt ontbinden. De bedenktijd van drie dagen gaat in zodra een kopie van de getekende koopovereenkomst aan de koper ter hand is gesteld. De bedenktijd kan langer duren dan drie dagen als deze eindigt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag. Hiervoor zijn regels opgesteld. De NVM-makelaar kan precies aangeven tot wanneer de bedenktijd loopt.
 
9. Wat is de NVM No-Risk clausule/ 48 uurs clausule? Veel mensen durven geen woning te kopen voordat hun eigen huis verkocht is en stappen daardoor bij voorbaat niet over naar een andere woning. Koop je met de NVM No-Risk clausule/48 uurs clausule, dan kun je die overstap vaak wel maken. De NVM No-Risk clausule/48 uurs clausule is een ontbindende voorwaarde. Deze voorwaarde voorkomt dat de koper met dubbele lasten komt te zitten. De koper kan de koop ontbinden als de verkoop van zijn huidige woning onverwacht langer duurt of niet doorgaat. De verkoper dient uiteraard eerst akkoord te gaan met deze ontbindende voorwaarde in de koopovereenkomst. Tijdens de looptijd van deze clausule doet de koper al het mogelijke om zijn huis te verkopen. De verkoper gaat gedurende die tijd door met de verkoop van het reeds verkochte huis. Vindt de verkoper een andere koper, die in zijn optiek een betere partij is, dan krijgt de eerste koper 48 uur bedenktijd om de koop definitief (zonder enig voorbehoud) te maken óf om af te zien van de koopovereenkomst. In het laatste geval verkoopt de verkoper vervolgens het huis aan de tweede koper.
 
10. Hoe wordt het aantal vierkante meters van een woning bepaald? NVM-makelaars zijn verplicht het aantal vierkante meters van een woning te meten volgens een branchebreed afgesproken meetinstructie (NEN 2580). Deze instructie beschrijft precies wat er wel of niet wordt meegerekend als gebruiksoppervlakte van een woning of appartement. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen vier ruimten:
a) Woonruimte, zoals woon- en slaapkamers, wc, gang en meterkast.
b) Overige inpandige ruimte, zoals bijvoorbeeld aangebouwde garage, zolder met vlizotrap en de ruimten onder 1,50 meter, kelder, zolder zonder daglicht.
c) Gebouwgebonden buitenruimte, zoals balkon en loggia.
d) Externe bergruimte, zoals vrijstaande schuur en vrijstaande garage.
Aandachtspunt bij het bepalen van de woonoppervlakte is bijvoorbeeld dat alleen daar wordt gemeten waar de hoogte minimaal 1,50 meter is. De buitenmuren worden niet mee gemeten, de binnenmuren wel.
 
11. Mag ik als koper advies van de verkopende makelaar verwachten? De verkopende makelaar vertegenwoordigt de belangen van de verkoper. Hij zal de verkoper adviseren tijdens het  verkoopproces. De  verkopende makelaar kan en mag daarom niet tegelijkertijd jouw belangen behartigen. Als je dus begeleiding en advies wilt tijdens het aankoopproces, dan is het verstandig zelf een aankopende NVM-makelaar in te schakelen. Heeft u een woning gezien bij een collega makelaar? Wij zijn u graag van dienst als aankoopmakelaar!
 
12. Valt de makelaarscourtage onder de ‘kosten koper’? Nee, de makelaarscourtage zit er niet in. Onder ‘kosten koper’ vallen:
a) Overdrachtsbelasting.
b) Notariskosten, onder andere voor het opmaken van de leveringsakte en het inschrijven ervan in het Kadaster.
Naast bovengenoemde Kadaster kosten kunnen er notariskosten zijn voor het opmaken en inschrijven van de hypotheekakte en kosten voor de hypotheekadviseur. Indien de koper een aankoopmakelaar heeft ingeschakeld, dan komt de courtage voor deze aankoopmakelaar voor rekening van de koper. Deze worden over het algemeen verrekend via de eindafrekening die de notaris opmaakt. De kosten van de verkopende makelaar zijn voor rekening van de verkoper.
 
13. Mag een NVM-makelaar een exorbitant en onrealistisch hoge prijs vragen voor een woning? De verkoper bepaalt in overleg met zijn NVM-makelaar voor welke prijs hij zijn woning wil verkopen. De koper kan onderhandelen over de prijs.
 
14. Kan ik een optie krijgen?
Nee. Een optie in juridische zin geeft een partij de keuze om door een eenzijdige verklaring een koopovereenkomst met een andere partij te sluiten. Dit is bij nieuwbouw woningen wel gebruikelijk. Wij werken in de bestaande woningbouw nooit met een optie omdat de verkopende partij zichzelf dan buitenspel zet.
 
15. Wat is een waarborgsom/bankgarantie?
Voor de zekerheid tot nakoming van de verplichtingen, wordt er door koper een waarborgsom gestort. De waarborgsom wordt ten alle tijden opgenomen in de koopovereenkomst. Deze waarborgsom bevat 10% van de koopsom en dient ongeveer een week na het aflopen van het financieringsvoorbehoud gestort te zijn. Je betaalt de waarborgsom niet rechtstreeks aan de verkoper, dit wordt op een derdengeldenrekening van de notaris gestort. De notaris houdt het bedrag in depot. In plaats van deze waarborgsom te storten kan de koper ook een schriftelijke bankgarantie stellen. De bank verklaart dat hij garant staat voor betaling van de afgesproken waarborgsom als jij als koper je verplichtingen niet nakomt. Voor deze garantie rekenen de meeste banken ongeveer 1% aan kosten. Deze bankgarantie moet afgegeven zijn door een in Nederland gevestigde bankinstelling.
 
Meer informatie?
Kijk ook eens op de site van NVM. Maar uiteraard beantwoorden wij uw vragen graag!

Op onze verkoopopdrachten zijn de Algemene Consumenten Voorwaarden van NVM van toepassing.

Woltjer makelaardij
Lancasterdreef 69
8251 TJ Dronten
T. 0321-317540
info@woltjer.nl